Нужна Ли Регистация Договора Уступки К Договору Аренды Нежилого Помещения

Содержание
  1. Оформление договора переуступки прав аренды
  2. Что значит
  3. Кем осуществляется
  4. Какая выгода
  5. Чем отличается от субаренды
  6. Документы
  7. Заключение договора
  8. Регистрация
  9. Уплата налогов
  10. Переуступка прав аренды нежилого помещения – детальный обзор
  11. Правовое основание уступки права аренды нежилого помещения
  12. Отличия переуступки прав по договору аренды нежилых помещений от схожих правоотношений
  13. Отличия от договора субаренды
  14. Отличия от договора цесси (уступки права требования)
  15. Отличия от перевода долга
  16. Условия заключения договора переуступки права аренды нежилого помещения
  17. Профессиональное мнение и рекомендации
  18. Документальное оформление сделки
  19. Ознакомьтесь с услугами адвоката
  20. Хитрости переуступки арендных прав на нежилое помещение
  21. О целесообразности ппа
  22. Что предписано законодательством?
  23. Нюансы арендных прав и ограничений
  24. Как выигрывают стороны от переуступки?
  25. «Рецепт» грамотного оформления сделок
  26. Секрет правильного заключения договора
  27. Как передается документ?
  28. Что такое переуступка прав аренды нежилого помещения: коротко о главном
  29. Что такое ППА?
  30. Законодательная основа
  31. Арендные права и ограничения
  32. Выгоды от переуступки
  33. Отличие от субаренды
  34. Как заключить договор
  35. Передача документов, регистрация
  36. Переуступка прав аренды нежилого помещения
  37. Правовые нормы, регулирующие сделку
  38. Особенности соглашения
  39. Уступка прав по договору аренды нежилых помещения
  40. Физическими лицами
  41. Кому выгодна
  42. Последовательность действий
  43. Независимая оценка нежилых помещений
  44. Ответственность контрагентов

Оформление договора переуступки прав аренды

Нужна Ли Регистация Договора Уступки К Договору Аренды Нежилого Помещения

Аренда помещений под торговые и производственные цели оправдывает себя с точки зрения финансовой выгоды.

Наиболее низкие цены арендной платы предлагает муниципалитет, обладающий правами на многие объекты недвижимости.

Предприниматели, которые по каким-либо причинам, больше не желают пользоваться недвижимостью, вправе переуступить аренду другому предприятию, на вполне законных основаниях.

О том, как работает переуступка прав аренды земельного участка сегодня, мы расскажем в этой статье. Переуступка является гражданским соглашением, оформляемым в форме договора переуступки прав аренды, и контролируется ГК РФ, и ЗК РФ, если речь идёт о передаче права аренды земельного участка.

Что значит

Если соглашение, составленное между собственником и нанимателем, не содержит пунктов, запрещающих такие действия, как переуступка права аренды или передача помещение в субаренду, то арендатор может осуществить такие действия.

Договор переуступки права аренды куда чаще оформляется относительно муниципальных объектов недвижимости. При подписании такого договора, условия найма остаются неизменными, однако поставить владельца в известность, о том, что арендатор планирует передать свои права другому лицу, будет обязательным, если иное не предусмотрено договором.

Касаемо переуступки права аренды земельного участка действуют такие нормы:

  • Земля может быть передана в аренду по переуступке, только в том случае, если земля будет использоваться по допустимому целевому назначению;
  • Договор переуступки права аренды может быть составлен только на срок, не превышающий общий срок аренды;
  • Если договор переуступки составляется на срок более 5 лет, то получить согласие собственника, о составлении такого соглашения, будет обязательно. В случае передачи прав арены на срок до 5 лет, достаточным будет просто уведомить собственника;
  • Переуступка права аренды актуальна в следующих случаях:
    • Для субаренды;
    • Может оформляться как дополнительное соглашение при совместном строительстве;
    • Переуступка может быть принята в качестве взноса в уставной капитал;
    • Переуступка даёт возможность реализации залоговых обязательств.

Кем осуществляется

Договор переуступки права аренды недвижимости, заключается между действующим и будущим арендатором. Уведомить собственника, как уже говорилось обязательно, однако право переуступки аренды прописано в статье 22 ЗК РФ, и принадлежит арендатору в полной мере, если срок договора не превышает сроки первоначального арендного соглашения.

Договор переуступки права аренды полностью сохраняет все существующие права, закреплённые за арендодателем.

Владелец имеет право:

  • Распоряжаться землёй переданной в аренду;
  • Требовать отчёт о состоянии земли;
  • Расторгнуть арендный, субарендный договор, а также переуступку;
  • Получать своевременные выплаты по договору.

Какая выгода

Договор переуступки права аренды земельного участка является порой самым простым выходом для арендатора, который по какой либо причине не может продолжать арендовать помещение. Выйдя из существующих отношений с арендодателем, при долгосрочном найме участка, арендатор может претендовать на возврат залога.

Для нового арендатора есть также масса положительных аспектов при переуступке. Так как договор аренды остаётся прежним, стоимость аренды при переуступке не пересматривается.

Исключением будет договор переуступку муниципальной земли. Если владельцем недвижимости является муниципалитет, то новый участник соглашения должен заплатить комиссионные, или же получить право аренды на открытых торгах.

Чем отличается от субаренды

Субаренда, в отличие от договора переуступки права аренды, оформляется между тремя сторонами: владельцем, арендатором и субарендатором. При нарушении условий первоначального договора аренды, всю ответственность перед собственником земельного участка придётся нести арендатору.

По договору переуступки права аренды все обязанности арендатора переходят третьему лицу, которое наделяется всеми правами и обязанностями первоначального арендатора, исключая последнего из правоотношений. Условия формирования и регистрации переуступки также будут отличными от субарендного соглашения.

Документы

Как правило, договор аренды земли регистрируется в Росреестре, что делает обязательной регистрацию переуступки в администрации. Документы, свидетельствующие права аренды, должны быть переданы от прежнего арендатора новому, что стоит зафиксировать соответствующим актом приёма-передачи.

Для регистрации сделки по переуступке права аренды, потребуется предоставить:

  • Заявление по форме Росреестра;
  • Квитанцию об оплате пошлины;
  • Договор переуступки права аренды;
  • Согласие или подтверждение уведомления владельца земли;
  • Разрешение уполномоченных органов, если речь идёт о муниципальной земле;
  • Технические и кадастровые документы недвижимости;
  • Первоначальный договор аренды;
  • Свидетельства ОГРН и ИНН, обоих арендаторов, как прежнего, так и нового.

Заключение договора

Предупреждение

Поскольку такого рода правоотношения, как переуступка аренды, чаще всего заключается между предпринимателями, то на безвозмездной основе заключить такой договор нельзя, согласно статье 575 ГК РФ.

Есть ряд особенностей самого договора переуступки права аренды, которые также стоит учитывать при составлении соглашения. В рамках соглашения прежний арендатор именуется цедентом, а новый – цессионарием. Так в тексте соглашения в обязательном порядке должны фигурировать такие пункты:

  • Порядок передачи права аренды;
  • Обязанности нового арендатора по договору;
  • Условия аренды, связанные с обслуживанием и содержанием участка земли;
  • Порядок выплат по договору аренды;
  • Стороны вправе включить дополнительные условия, в том числе имущественные обязательства, возникшие на основании переуступки права аренды, возникшие между новым и прежним арендатором.

Скачать

Образец договора переуступки прав аренды.doc

Регистрация

Регистрация сделки проводится в Росреестре. Сегодня на территории РФ действует множество МФЦ, осуществляющих посредническую деятельность в рамках множества договорных правоотношений.

Так предприниматели вправе обратиться сюда, для прохождения порцедуры регистрации договора переуступки прав аренды.

Хотя это займёт несколько большее время, благодаря услуге одного окна, стороны смогут запросить недостающие документы и оформить сделку полностью куда проще.

Уплата налогов

Касаемо налогов по договору переуступки права аренды, взимаются они в виде пошлин, и будет разной, в зависимости от того, каким образом зарегистрированы участники соглашения:

  • Физлицам, выступающим цессионариями по договору передачи права аренды, необходимо будет уплатить пошлину в размере 2 000 рублей и представить квитанцию при регистрации сделки;
  • Для юрлиц – цессионариев, стоимость переуступки будет значительно выше, и составит 22 000 рублей.

Полезный совет

Для того что бы провести сделку по переуступке права аренды земельного участка быстро, правильно и дёшево, стоит обратиться к грамотному юристу, который имеет опыт работы с гражданскими соглашениями.

Знание Земельного и Гражданского кодекса будет далеко не лишним в данном случае. Так, стороны могут существенно сэкономить на налогах, если сделка будет оформлена на физлицо с последующей субарендой, оформленной на предприятие. Юрист поможет составить все правоустанавливающие бумаги быстро и правильно, что позволит оформить сделку в короткие сроки.

Источник: https://vsenaslednikam.ru/oformlenie-dogovora-pereustupki-prav-arendy.html

Переуступка прав аренды нежилого помещения – детальный обзор

Нужна Ли Регистация Договора Уступки К Договору Аренды Нежилого Помещения
Арендные отношения — широко распространенная практика, позволяющая собственнику имущества извлекать выгоду из принадлежащего ему имущества, по тем или иным причинам не востребованного им самим, а другой стороне договора — арендатору, получать преимущества, связанные с правами владения и пользования арендованным имуществом, не неся значительных расходов на его приобретение. Казалось бы — все просто. Однако, в практике взаимоотношений арендодатель-арендатор возникают ситуации, при которых последний, по каким-либо причинам, принимает решение о нецелесообразности дальнейшего использования арендованного имущества. При этом арендатор не расторгает договор, а передает права пользования другому арендатору. Причем, делает это возмездно. Иными словами, совершает договор купли-продажи в отношении права пользования, не принадлежащего ему имущества. В чем заключаются нюансы совершения подобной сделки?

Возможность совершения подобной сделки прямо предусмотрена в Гражданском кодексе РФ — ч. 2 ст. 615. Однако, в кратком упоминании о допустимости подобной сделки, не содержится описания механизма ее совершения. По смыслу, такая сделка несет в себе элементы следующих правоотношений:

уступки права требования (цессии) – ст. 382 ГК РФ;

перенайма – ч. 2 ст. 615 ГК РФ;

перевода долга на другое лицо – ст. 391 ГК РФ;

передача договора – ст. 392.3 ГК РФ.

Объединяя в себе отдельные признаки указанных правоотношений, уступка права аренды нежилым помещением, является самостоятельной сделкой. Со свойственным только ей комплексом прав и обязанностей участвующих в сделке лиц и порядком совершения этих действий.

Отличия переуступки прав по договору аренды нежилых помещений от схожих правоотношений

Чаще всего, недоразумения в толковании прав арендатора по владению и пользованию имуществом, встречаются при заключении договора субаренды. Многие арендаторы успешно используют арендованное имущество для извлечения прибыли путем сдачи нежилого помещения в субаренду.

При возникновении спорных вопросов, связанных с несвоевременностью исполнения обязательств по внесению арендных платежей или порчи/уничтожения арендованного имущества, арендаторы пытаются переложить ответственность по договору на субарендатора. Это в корне неправильно.

Отличия от договора субаренды

Главное отличие договора субаренды, от передачи права пользования арендованным имуществом, заключается в том, что в первом случае — не происходит прекращения правоотношений между первоначальными участниками сделки: арендодателем и арендатором.

Они, по-прежнему, несут оговоренные в договоре права и обязанности по отношению друг к другу. Факт того, что арендатор временно передал арендованное имущество в пользование другому лицу, не освобождает его от обязанностей перед арендодателем.

В подобной ситуации существуют два параллельно действующих договора:

между арендодателем и арендатором;

между арендатором и субарендатором.

Прямых взаимоотношений между арендатором и субарендатором нет. Поэтому, арендодатель не вправе требовать от субарендатора исполнения условий договора, точно так же, как субарендатор не обязан исполнять требования арендодателя.

Каждый контракт следует вычитывать от и до. Поручите это профессиональному юристу.

Отличия от договора цесси (уступки права требования)

Договор цессии — уступка одним лицом другому лицу принадлежащего ему на законных основаниях права требования имущества, в том числе денег, а также иных прав, например права владения или пользования имуществом.

В Российской Федерации цессия применима к широкому кругу правоотношений, как правило в сфере предпринимательской деятельности.

Под ней обычно понимают действия кредитора по передаче третьему лицу права требования:

по выплате дебиторской задолженности;

передачу права требования по договору долевого участия в строительстве;

передачу права требования по договору долевого участия в строительстве;

Назвать передачу прав на арендованное нежилое помещение цессией нельзя по следующим основаниям: перенайм, или переуступка права аренды связана не только с правом требования, но и с переводом долга, она гораздо шире по своей природе и не ограничивается цессией. Невозможно уступить права аренды нежилого помещения без перевода долга перед арендодателем.

Отличия от перевода долга

Данный договор действуют только в отношении долговых обязательств, а именно обязанностей произвести исполнение (передать имущество, передать документы, выполнить какие-то действия, либо воздержаться от их исполнения) в пользу кредитора.

У арендатора может возникнуть задолженность по оплате, возмещению стоимости испорченного или уничтоженного арендного имущества, а арендодатель вправе требовать от арендатора погашения таких долгов. Перевод долга регулируется ст.

 391 ГК РФ, вкратце требуется обязательное согласие кредитора (арендодателя) на перевод долга новому должнику, без этого сделка перевода долга ничтожна. В арендных отношениях плата за пользование имуществом рассматривается как обязательство арендатора перед арендодателем, то есть может являться долгом.

Перевод долга касается только обязательств арендатора перед арендодателем, а значит гораздо уже переуступки права аренды нежилого помещения — право аренды у нового должника не возникает.

Условия заключения договора переуступки права аренды нежилого помещения

Основным условием заключения сделки является согласие арендодателя на ее совершение (ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Оно может содержаться в условиях основного договора или быть оформлено отдельным соглашением. Возмездность совершения сделки между арендатором и новым арендатором предполагается.

Зачастую договор перенайма (переуступки права аренды) имеет стоимость. Однако, если стороны ее не укажут — договор все равно будет считаться заключенным. Арендатор не вправе передать новому арендатору те полномочия, которыми он не обладал.

Права по аренде передаются на тех же условиях, которые существовали до совершения переуступки права аренды.

После заключения договора арендатор полностью утрачивает право на пользование арендованным объектом и освобождается от обязанностей перед арендодателем за ущерб, который может быть причинен имуществу новым арендатором. Договор переуступки права аренды является самостоятельной сделкой, которая очень близко связана с договором аренды.

Профессиональное мнение и рекомендации

Помимо основных требований закона, стороны наделены очень широкими возможностями составления договора так, как они посчитают нужными. Я рекомендую обязательно учесть:

Риск недействительности права аренды. Какую ответственность несет сторона в случае, если договор аренды был прекращен или признан недействительным. Какую санкцию (неустойку) заплатит арендатор.

Заранее оцените убытки. Установите в договоре фиксированный размер убытков, которые должны быть компенсированы. Так их будет проще взыскать в суде.

Разрешите вопрос о том, кто будет обязан уведомить арендодателя о произведенной замене арендатора и в какой срок. Также, определите какой размер неустойки или штрафа должна будет оплатить сторона, которая этого не сделает, или сделает не вовремя.

Пропишите заверение об обстоятельствах: пусть арендатор заверит в том, что права аренды никому не переуступлены на дату заключения договора переуступки. Точно также, предусмотрите неустойку за нарушение заверения, либо взыскание убытков, либо предусмотрите право на односторонний отказ. Как считаете более справедливым — так и сделайте.

Если вы ведете переговоры о заключении договора переуступки права аренды нежилого помещения, то имеет смысл заключить соглашение о ведении переговоров. Этот инструмент позволит вам в случае чего взыскать убытки с другой стороны.

Например, имеется судебная практика, когда в рамках дела о нарушении правил ведения переговоров, владелец объекта недвижимости взыскал убытки в размере 15 млн руб. с крупной сети розничных магазинов.

Разработка договоров — это моя специализация.

Документальное оформление сделки

Для оформления договора переуступки потребуются следующие документы:

договор аренды, в днем обязательно должен быть конкретизирован предмет — нежилое помещение, как правило это схема в приложении к договору;

выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах — в ней будет видно кому принадлежит право аренды. Однако, если отметки об обременении в виде аренды нет — это не проблема, если договор заключен на срок менее 1 года;

письмо или иной документ от арендодателя об отсутствии задолженности арендатора по пдоговору — вы страхуете себя от перевода долгов, которые имеет арендатор перед арендодателем;

договоры предшествующих переуступок, если они производились;

акты приема-передачи документов, если производились переуступки права аренды;

В качестве предмета договора выступает право аренды нежилого помещения и далее указать какого именно нежилого помещения (указать площадь, адрес, кадастровый номер, а также в каком приложении содержится схема или технический план), и на каком основании возникшего права аренда (реквизиты договора аренды с ссылок на приложение, где договор аренды представлен). Следует учитывать, что, если в отношении арендованного имущества ранее заключались договоры переуступки (то есть, договор является не первым), к нему должны быть приложены все предшествующие акты приема-передачи документов. Если хотя бы один из этих актов будет утерян, договор переуступки может быть оспорен. Если передаются права на аренду с не истекшим сроком, и этот срок превышает 12 месяцев, стороны обязаны определить какая их них зарегистрирует договор в Росреестре. Переуступка права пользования арендованным имуществом выгодна не только прежнему арендатору, но и новому, поскольку позволяет избежать участия в торгах на право заключения аренды у государственных или муниципальных арендодателей.

НЕТ ВРЕМЕНИ ЧИТАТЬ – СОХРАНИ СЕБЕ ССЫЛКУ НА ПОСТ

Ознакомьтесь с услугами адвоката

Источник: https://artur-vlasov.pro/blog/pereustupka-prav-arendy

Хитрости переуступки арендных прав на нежилое помещение

Нужна Ли Регистация Договора Уступки К Договору Аренды Нежилого Помещения

Понятие «переуступка арендного права» подразумевает взаимовыгодные отношения, заключаемые между физическими и юридическими сторонами, аналогично купле-продаже. Рассматриваемый предмет в этом вопросе –арендные права.

В некоторых ситуациях сделка признается недействительной, и во избежание подобных проблем стоит рассмотреть все нюансы этого вопроса.

О целесообразности ппа

Говоря простым языком, переуступка прав аренды на нежилую собственность предполагает смену арендатора, и подтверждение этого события письменно.

В договоре прописывается новое лицо, приступающее к арендованию помещения, здания. Оно наделяется идентичными с прежним арендатором правами, такими же обязанностями, что у бывшего арендующего лица.

Что предписано законодательством?

Согласно «букве закона» новый арендатор наделяется следующими правами.

1. Имеет право передать объект в субаренду.

2. Может делегировать права, обязанности третьим лицам.

3. Арендуемая площадь может быть передана в пользование другому человеку.

4. Арендные права могут передаваться в залог, в уставной капитал.

Владелец недвижимости сохраняет за собой право требовать отчет о возмездном пользовании здания, получения своевременной оплаты. При невыполнении взятых арендатором обязательств, хозяин имущества обладает правом на расторжение ранее подписанного соглашения.

Нюансы арендных прав и ограничений

Подписав соглашение, субарендатор обладает арендными правами, но самостоятельно распоряжаться чужой собственностью не может. В этом плане полномочия принадлежат только собственнику имущества. При смене лица в арендном договоре, владелец должен дать на это согласие письменно.

Как выигрывают стороны от переуступки?

В ситуации с нежилым помещением, когда возникают непредвиденные обстоятельства, договор-переступка становится единственным оптимальным решением.

Выгода в цене: новый арендатор получает помещение по той же цене, что и прежнее договорное лицо. Практика данных видов субаренды пользуется успехом при задействовании в договорных обязательствах нежилых помещений, расположенных в фешенебельных районах Москвы. Это дает возможность получать хорошие дивиденды.

Новому временному пользователю проще вступить во временное пользование таким имуществом: срок действия договора 5 лет, и за это время здания нарабатывают определенную положительную репутацию в районе.

Нередко роль лиц, сдающих здания в аренду, берут на себя муниципальные органы. Низкие расценки – серьезный повод обратить внимание на такие предложения на рынке. «Ценник» во много раз снижен по сравнению с ценами коммерческих предприятий.

Если бизнесмен или фирма решает снять государственное помещение нежилого типа, он может воспользоваться двумя путями.

– Принять участие в аукционе;

– Подписать договор-переуступку с арендатором, выплатив ему компенсацию.

По второму сценарию события развиваются чаще, нужно только учитывать некоторые тонкости. Пример: новый арендатор решает прибегнуть к реконструкции под собственные цели, в таком положении дел субарендатор действующий неохотно идет на сделку.

«Рецепт» грамотного оформления сделок

В чем отличительные особенности субаренды?

Дело в передаче прав: арендатор, передавая помещение в аренду новому лицу, лишается арендных прав. Значит, и документы соответствующе изменят свой характер. Во избежание досадных недоразумений требуется подумать о следующем.

Секрет правильного заключения договора

Перенаем имущества осуществляется строго в письменном соглашении. О дарении арендных прав говорить не приходится

– сделка признается нелегальной. Образцы договоров легко найти в мировой сети, скачав, нужно правильно заполнить бланк. Он включает в себя несколько пунктов.

– Условия оплаты, порядок перенайма.

– Содержать условия пользования зданием.

– Включать порядок пользования имущества.

По форме новые договорные бумаги должны быть идентичны прежним. В случае регистрации договора аренды в Россестре, нужно перерегистрировать права.

Как передается документ?

После подписания соглашения, составляется акт приемки-передачи, причем новому «преемнику» передается первый договор, платежные квитанции. Какая документация участвует в регистрации?

– Необходимо заполнить бланк заявления, исходя из требований органа, куда подается бумага.

– Квитанции об оплате.

– Предоставляются учредительная документация.

– Непосредственно сам договор-переуступка.

– Бумаги, свидетельствующие о намерении заключения сделки. Они составляются уполномоченными органами сторон.

– Бумаги на здание: технический паспорт, оформленный план здания и прочие.

Подобная практика интересует бизнесменов, намеревающихся получить прибыль, используя имущество собственника. Перезаключение договора до 5 лет участия собственника не требует.

Источник: https://zakon436.ru/xitrosti-pereustupki-arendnyx-prav-na-nezhiloe-pomeshhenie/

Нужна Ли Регистация Договора Уступки К Договору Аренды Нежилого Помещения

Переуступка прав аренды нежилого помещения – сделка, которая по своему характеру и полученному результату в чём-то сравнима с договором купли-продажи, при этом предметом такого договора являются арендные права.

Так же, как и все сделки, совершаемые среди участников гражданских правоотношений, она может быть признана недействительной по определённым основаниям.

Чтобы этого избежать, нужно знать кое-какие тонкости заключения договора, который в некоторых случаях может быть очень полезен и взаимовыгоден для сторон.

Что такое ППА?

ППА – аббревиатура понятия «переуступка права аренды». На вопрос: «Что такое ППА?» можно ответить следующим образом — это перенаём, когда происходит перемена лиц, в частности, арендатора.

На его место в договоре становится другое лицо, которое продолжает нести все обязанности, а также иметь все права, имевшиеся у предыдущего арендатора. Вместе с этим при переуступке права и обязанности последнего оканчиваются.

Законодательная основа

Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

  • право передачи имущества в субаренду;
  • право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
  • право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
  • передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
  • передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется (пункт 18 Письма).

Выгоды от переуступки

В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.

Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.

Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.

Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.

При желании аренды государственного нежилого помещения у предпринимателя или компании будет два варианта:

  • участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
  • провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.

Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.

Отличие от субаренды

Арендатор, сдающий объект в субаренду, остаётся таким же участником соглашения, заключённого с арендодателем, все так же продолжает исполнять свои обязанности, то есть он несёт ответственность за какое-либо нарушение договора.

В отличие от субаренды, при переуступке права и обязанности первоначального арендатора полностью прекращаются и переходят к новому.

По этой причине различны и документы, составляемые при этих сделках.

Как заключить договор

Переуступка или перенаём права аренды объекта может быть осуществлены только посредством подписания возмездного договора. Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК России гласит, что дар среди коммерческих предприятий запрещён).

Договор переуступки или перенайма, образец которого легко можно отыскать в интернете, должен содержать:

  • порядок передачи арендных прав, условия об оплате;
  • порядок использования арендуемого имущества;
  • условия содержания этого имущества;
  • порядок оплаты за арендуемое имущество арендодателю;
  • другие существенные условия.

Форма заключаемого договора должна быть такой же, как и первоначальный договор. Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то и переуступка должна пройти эту процедуру. Обычно в договоре переуступки первый арендатор именуется цедентом, второй – цессионарием.

Передача документов, регистрация

После оформления договора переуступки помещения, стороны должны составить акт приемки-передачи документов от бывшего арендатора новому. Последний должен получить первоначальный договор аренды и все платёжные документы, подтверждающие платежи арендодателю.

Также первый арендатор должен передать свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные документы на объект, на земельный участок (кадастровый и технический паспорта и т.п.).

Для регистрации в уполномоченном органе в Москве или любом другом городе могут потребоваться:

  • заявление по форме регистрирующего органа;
  • документ об оплате;
  • учредительные документы;
  • соответствующие протоколы и решения уполномоченных органов сторон, подтверждающие намерение заключить сделку;
  • документы на представителя, подтверждающие его право заключить сделку;
  • свидетельство ОГРН, индивидуальный номер налогоплательщика;
  • договор аренды;
  • договор переуступки;
  • технический паспорт, план, экспликация помещений.

Договор ППА помещения может быть очень интересен для отдельных субъектов бизнеса, но перед тем как его подписать, нужно проконсультироваться с соответствующими специалистами из этой сферы.

Источник: https://yuristznaet.ru/nezhilye-pomescheniya/pereustupka-prav-arendy.html

Переуступка прав аренды нежилого помещения

Нужна Ли Регистация Договора Уступки К Договору Аренды Нежилого Помещения

Множество организаций вынуждены арендовать нежилые помещения для ведения своей коммерческой деятельности. В отдельных случаях возникает необходимость переуступки права аренды занимаемого нежилого помещения другим лицам.

В статье разберем порядок заключения такой сделки, права и обязанности сторон, а также особенности процедуры.

Уступка права аренды – это переход правомочий владения и пользования каким-либо недвижимым имуществом.

Суть переуступки сводится к тому, что первоначальный арендатор больше не заинтересован в съеме нежилого помещения или его финансовое положение не позволяет продолжать уплачивать арендные платежи.

В этом случае лицо может уступить за плату свои арендные права другому лицу. При этом он обязан получить согласие на заключение договора цессии от арендодателя- собственника указанного объекта недвижимости.

Данное соглашение очень похоже на договор субаренды помещения. Различие состоит лишь в том, то по договору субаренды плата за использование нежилого помещения уплачивается арендатору, а тот, в свою очередь, несет обязанность по внесению арендных платежей собственнику.

В ходе уступки аренды, плата уплачивается непосредственно собственнику нежилого помещения, но не первоначальному арендатору.

Правовые нормы, регулирующие сделку

Независимо от предмета переуступки, она представляет собой гражданско-правовой договор.

Правила и порядок оформления сделки регламентируется статьями 388- 390 Гражданского кодека РФ.

Поскольку цессия, по сущности, относится к субарендному соглашению, то также к такому соглашению применяется ст. 615 Гражданского кодекса, содержащая общие права и обязательства арендатора.

В случае аренды нежилого помещения у государства, то переуступить права на него допускается только через аукцион. Порядок проведения аукционных торгов указаны в Федеральном законе от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Особенности соглашения

Договор цессии на нежилые помещения имеет некоторые нюансы:

Имеется возможность получения в аренду интересующей недвижимостидоговор может заключаться как на короткий (до 1 года), так и на длительный срок (свыше 1 года)
 Если сделка оформляется на продолжительный срокто она должна пройти процедуру регистрации в службе Росреестра
 В случае, если арендодателем выступает государственные или муниципальные органыто следует выиграть торги
 Последующий арендатор может заключить сделку по льготным условиямесли первоначальный арендатор имел право на получение льгот, и в отношении него применялись льготы при оформлении аренды
 Если предметом сделки является государственная собственностьто стоимость на аренду дешевле, чем при аренде у частного лица
 Договор цессии может быть заключенпри наличии письменного согласия собственника нежилого помещения

Уступка прав по договору аренды нежилых помещения

Оформление договора переуступки права аренды нежилым объектом может быть достаточно выгодным, если в аренду берется объект недвижимости, принадлежащий государству.

Однако перед этим потребуется одержать победу на торгах, правила проведения которых содержатся в ФЗ № 135.

Договор цессии может быть выгодным, поскольку стоимость аренды нежилых помещений, принадлежащих муниципалитету или государству ниже, чем цена на объекты частных лиц.

Но, помимо победы на аукционе, для заключения сделки необходимо подучить согласие от собственника нежилого помещения. Согласие оформляется в письменной форме и должно содержать указание на реквизиты основного договора аренды.

Физическими лицами

Торги необходимо проводить, если:

  1. Объект недвижимости принадлежит государству.
  2. Сторонами договора являются организации.

В случае, если сторонами цессии являются физические лица, то торги не проводятся. Можно прийти к договоренности по всем значимым для сделки условиям и подписать документ.

Предметом сделки является право владения интересующим нежилым помещением.

Сделка может оформляться на длительный или короткий срок, он определяется самими сторонами договора.

Поскольку арендуется объект недвижимости, то, в соответствии с действующим законодательством, соглашение должно быть зарегистрировано в установленном порядке в Росреестре.

Подписывая договор, необходимо детально изучить все его пункты, включая ответственность сторон, порядок расчета, размер арендной платы, а также другие условия.

Без таких условий договор будет считаться недействительным.

В договоре должны содержаться сведения о сторонах, а также подробное описание нежилых помещений, на которые уступается право аренды.

Кому выгодна

Переуступка аренды на нежилое помещение достаточно распространена в настоящее время в РФ.

Данная сделка выгодна как для арендодателя, так и для арендатора:

 Последний арендатор получает права пользования по уступкена интересующие его помещения, которые требуются ему для ведения бизнеса и получения прибыли
 Цена аренды в порядке  цессии может быть немного ниже, чем при аренде напрямую у собственникав результате того, что первый арендатор мог оформить сделку по специальным льготным условиям. В этом случае и третье лицо имеет права на те же условия
 Договор может быть заключен на любой срок на усмотрение сторонна практике, зачастую стороны подписывают соглашение на срок 3 — 5 лет

В каждом конкретном случае при переуступке права аренды на помещение возможны и другие условия, по которым они приходят к соглашению.

Договор переуступки квартиры в новостройке в статье: переуступка прав собственности на квартиру в новостройке.

Последовательность действий

Оформляя какую-либо гражданско-правовую сделку необходимо придерживаться определенной установленной процедуры.

Порядок заключения сделки переуступки также прописан в законе.

Для заключения сделки без риска признания в дальнейшем ее ничтожной, следует выполнить ряд действий:

 В первую очередь, 3 стороны договора должны осудить условия договора цессиикогда они приходят к договоренности, следует подать заявку в специальную комиссию и попросить согласовать передачу права аренды на нежилое помещение другому лицу
 В случае принятия одобрения комиссиейстороны оформляют 3х-сторонний договор между собой
 Организация аукциона является обязанностью арендаторапорядок и правила его проведения содержится в статье 477 Гражданского кодекса, а также в Федеральном законе № 135
 Комиссия указывает в решении перечень необходимых условий, без выполнения которых переуступка не допускаетсяарендатор собирает все требуемые документы, и организует аукционные торги
 Победитель аукциона, предложивший наибольшую цену за право арендывступает в права арендатора, после чего заключается договор цессии

Торги проводятся либо в форме конкурса, либо в форме аукциона.

  • Победителем аукциона является лицо, которое готово предложить наибольшую стоимость платы за аренду.
  • Победителем конкура является участник торгов, предложивший наилучшие условия по договору, что определяется комиссией.

На практике, несмотря на то, что арендатору проще организовать аукцион, зачастую проводится конкурс.

Сложность проведения конкурса для арендатора состоит в следующем:

  • необходимо сформировать специальную компетентную комиссию;
  • ему придется организовывать все сопутствующие мероприятия, связанные с прохождением этого конкурса.

Сформированной комиссией принимается решение на основе конкурсных обстоятельств. После принятия решения, комиссия занимается подготовкой всей документации, которая потребуется для оформления договора уступки прав аренды на помещение.

Арендатор несет обязанность по уведомлению всех участников проводимого конкурса.

Он, как организатор, должен подать объявление в определенные СМИ, не позже чем за месяц до дня проведения торгов.

Вслед за установлением победителя конкурса, с ним заключается договор переуступки арендных прав на объект недвижимости.

Данный договор уже является 2-сторонним. За передачу права аренды цессионарий уплачивает арендатору определенную плату, т.е. договор не является безвозмездным.

В соответствии со ст. 575 ГК РФ, запрещается дарение в отношениях между коммерческими юридическими лицами. Договор должен быть подписана обеими сторонами, и зарегистрирован в службе Росреестра.

Для государственной регистрации нужно подготовить определенные документы:

  1. Копии извещений, сделанных организатором торгов в СМИ;
  2. Документация по торгам;
  3. Подписанный договор.

На  госрегистрацию переуступки прав аренды представляются соглашения уступки прав, которые заключены в письменной форме.

Независимая оценка нежилых помещений

Для определения возможной стоимости арендной платы, нужно выполнить процедуру независимой оценки стоимости недвижимого имущества, права на которое уступается по договору цессии.

Для чего следует обратиться за услугами организации, имеющей лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Оценочная компания (или независимый оценщик) должны иметь допуск саморегулируемой организации. Без свидетельства СРО отчет оценщика будет являться некомпетентным.

На итог оценки оказывают влияние ряд факторов. К основным из них относятся:

 Месторасположение объекта недвижимоститранспортная доступность, наличие  развитой инфраструктуры
 Площадь нежилого помещенияи планируемая прибыль, которая может быть получена
 Права и обязанности, передаваемые по сделкепрочие обстоятельства, зависящие от конкретного договора цессии

Ответственность контрагентов

Данный параграф также рекомендуется включать в договор переуступки прав аренды. Подробно указываются санкции, которые применяются к сторонам за нарушение условий этого соглашения.

В нем нужно указать:

 Величину штрафаза просрочку внесения арендной платы, а также пени
 Условия расторжения сделки в одностороннем порядкепо инициативе собственника или арендатора
 Досудебная процедура урегулирования спорных ситуацийусловия подачи искового заявления в суд
 Условия признания договоранезаключенным

В случае процедуры судебного производства, исковое заявление должно быть подано в Арбитражный суд субъекта РФ, который рассматривает спор по существу.

: Переуступка. Что это такое и как с этим работать?: 

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/pereustupka-prav-arendy-nezhilogo-pomeshheniya/

Расскажем о законе
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: