Облагается Ли Налогом Сдача Торговой Площади В Субаренду

Содержание
  1. Облагается Ли Налогом Сдача Торговой Площади В Субаренду
  2. Налогообложение при сдаче торговой площади в субаренду
  3. Налог при сдаче площадей в аренду
  4. Лучшая система налогообложения при сдаче помещений в аренду
  5. Как рассчитать ЕНВД при сдаче в аренду торговых мест
  6. Каким налогом облагается сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом
  7. Магазин сдает часть торговой площади в аренду
  8. Сдача в субаренду нежилых помещений налогообложение
  9. Кому предприниматель обычно сдает собственную недвижимость?
  10. Составление договора аренды
  11. Различия при соглашении с физическим и юридическим лицом
  12. Особенности налогообложения
  13. Оформление патента
  14. Налогообложение при сдаче физическим лицом нежилого помещения в аренду
  15. Сдача квартиры в наем физ лицом без образования ИП
  16. Налог на аренду помещения — порядок уплаты за нежилое и жилое помещение
  17. Ип сдает в аренду нежилое помещение
  18. Сдача нежилого помещения в аренду
  19. Выбор оптимального налогообложения для ИП, который сдает в аренду нежилое помещение
  20. Подлежит ли налогообложению сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом по договору: ставки НДФЛ и нюансы
  21. Как сдавать в аренду нежилое помещение
  22. Субаренда нежилого помещения – что это такое, договор субаренды
  23. Субаренда и её характерные особенности
  24. Субаренда и её условия
  25. Всё о договоре субаренды
  26. Субаренда и налогообложение
  27. Субаренда «в квадрате»
  28. Подводные камни субаренды
  29. Основные нюансы: что следует предусмотреть?
  30. Резюме
  31. Субаренда нежилого помещения: договор и оплата |
  32. Как указать в договоре субаренды, что арендодатель сам арендует помещение
  33. Порядок оплаты субаренды
  34. Как выбрать объект недвижимости под сдачу в субаренду

Облагается Ли Налогом Сдача Торговой Площади В Субаренду

Облагается Ли Налогом Сдача Торговой Площади В Субаренду

Организация как управляющая рынком компания осуществляет предпринимательскую деятельность по передаче во временное владение и пользование помещений в крытом павильоне на территории рынка. В аренду сдается полезная площадь помещений, а арендаторы сами оборудуют помещения прилавками, витринами, офисным оборудованием и др.

, создавая торговые места. Подлежит ли переводу на уплату ЕНВД сдача в аренду помещений под размещение складов, офисов, магазинов для оказания бытовых услуг?В соответствии с пп. 13 п. 2 ст. 346.

26 НК РФ на уплату единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности (ЕНВД) могут переводиться налогоплательщики, осуществляющие предпринимательскую деятельность по оказанию услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети (прилавков, палаток, ларьков, контейнеров, боксов и других объектов), а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей.Согласно ст. 346.27 НК РФ под торговым местом понимается место, используемое для совершения сделок розничной купли-продажи. К торговым местам относятся здания, строения, сооружения (их части) и (или) земельные участки, используемые для совершения сделок розничной купли-продажи, а также объекты организации розничной торговли и общественного питания, не имеющие торговых залов и залов обслуживания посетителей (палатки, ларьки, киоски, боксы, контейнеры и т.д., в том числе расположенные в зданиях, строениях и сооружениях), прилавки, столы, лотки (в том числе расположенные на земельных участках), земельные участки, используемые для размещения объектов организации розничной торговли и общественного питания, не имеющих торговых залов и залов обслуживания посетителей, прилавков, столов, лотков и других объектов.Таким образом, предпринимательская деятельность по сдаче в аренду площадей в здании крытого рынка для организации торговых мест может подпадать под обложение ЕНВД при условии, что объект организации розничной торговли не имеет торговых залов, то есть не является магазином или павильоном.

Если на сдаваемой в аренду площади здания крытого рынка организуются склады, помещения для оказания бытовых услуг, офисы, магазины, павильоны, то доходы от данной предпринимательской деятельности должны облагаться в рамках иного режима налогообложения.

Если на территории вашего субъекта действует ЕНВД, то сдача в аренду площадей (под торговлю или офис) попадает под ЕНВД.

Кроме того, вы должны сделать изменения в договоре аренды помещения, и указать, что 75 м2 уже не офис-склад, а площади, сдаваемые в субаренду.Ноэто если все делать правильно, как положено.

А так, если вашим субарендаторам не нужны документы на аренду помещения, то ничего не мешает оставить все как есть.

Налогообложение при сдаче торговой площади в субаренду

Позволю себе добавить.Если Вы реально хотите получить ответ, то учитывайте, пожалуйста, что у нас нет специалистов по чтению мыслей.

Так что чем меньше информации Вы дадите и чем менее понятной она будет, тем больше вероятность, что Вы вообще не получите ответа или (что хуже) получите неправильный ответ, основанный на неполной информации.

Лучше всего описать всю ситуацию — от начала и до конца, с максимумом относящихся к делу подробностей.

Облагается ЕНВД оказание услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов (пп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ).

Налог при сдаче площадей в аренду

Налоговая инспекция присылает уведомление об уплате налога не ранее 1 ноября года, следующего за налоговым периодом. В каждом муниципальном образовании свои категории «льготников». Информацию о категориях «льготников» и размере льгот можно получит в налоговой.

5) 0,1 процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, занятых объектами учреждений и организаций народного образования, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства;

Лучшая система налогообложения при сдаче помещений в аренду

  • уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
  • ставка до 2% – принимается местным законодательством.
  • действует при наличии принятого в регионе закона;
  • ставка 15%, может быть снижена на уровне субъекта РФ;
  • база для расчета – установленный «базовый» доход, скорректированный коэффициентами, не зависит от фактически полученного.

Как рассчитать ЕНВД при сдаче в аренду торговых мест

ЕНВД можно применять в отношении деятельности по передаче в аренду любых помещений, которые используются для совершения сделок розничной купли-продажи. Это следует из положений подпункта 13 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ и из определения торгового места, которое дано в статье 346.27 Налогового кодекса РФ.

  • помещение сдается исключительно для ведения розничной торговли (размещения торговых мест);
  • о любом изменении характера использования помещения (его частей) арендатор обязан заблаговременно извещать арендодателя;
  • при нарушении арендатором условий договора арендодатель вправе требовать от него возмещения всех убытков, включая налоговые недоимки и санкции, которые могут быть предъявлены в связи с неправомерным применением ЕНВД (ст. 393 ГК РФ).

Каким налогом облагается сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом

Но налог может быть оплачен и компанией, которая снимает нежилое помещение, но если этого фактически не произошло, то физическое лицо должно самостоятельно сделать все расчеты, и подать декларацию о полученном годовом доходе с аренды нежилого помещения.

После подачи декларации будет проводится камеральная проверка поданных сведений, по ее результату налогоплательщик получит уведомление о правильности или неправильности сведений для исчисления налоговой базы.

Магазин сдает часть торговой площади в аренду

Источник: https://urist-piter.ru/vozmeshhenie-vreda/oblagaetsya-li-nalogom-sdacha-torgovoj-ploshhadi-v-subarendu

Сдача в субаренду нежилых помещений налогообложение

Облагается Ли Налогом Сдача Торговой Площади В Субаренду

Сервис бесконтактной оплаты с помощью смартфона

Бизнес на аренде недвижимости, как показывает практика, приносит хороший доход. Ряд предпринимателей специализируется на сдаче во временное владение и пользование объектов недвижимого имущества. Своего и чужого.

Какие особенности имеет данная процедура? В чем отличие аренды от субаренды, кому же предприниматели чаще всего сдают собственную недвижимость — ответы на все эти вопросы далее в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Основываясь на нормах ст. ст. 606, 615, 650 Гражданского кодекса РФ, можно сделать следующие выводы:

    При аренде нежилой недвижимости ИП передает во временное владение и пользование свое имущество – принадлежащее ему на праве собственности. Субаренда имеет место, когда ИП сам выступает арендатором недвижимости, но не пользуется ею, а передает данные полномочия за плату третьему лицу.

Кому предприниматель обычно сдает собственную недвижимость?

Круг субъектов гражданского права не ограничен. Сделки могут заключать лица, обладающие дееспособностью и правоспособностью. Соответственно, аренда и субаренда может быть оформлена между, с одной стороны, индивидуальным предпринимателем, с другой:

  • ИП;
  • юридическим лицом;
  • государственным органом;
  • муниципальным образованием, организацией.

Можно заключать аренду и с физическим лицом. Ведь нежилое помещение не всегда используется в коммерческих целях. Человек, не имеющий статуса ИП, например, может использовать некий склад для хранения личных вещей.

Составление договора аренды

Аренда между ИП и собственником оформляется по правилам, установленным в главе 34 ГК РФ. Стороны оговаривают в документе:

  • предмет сделки;
  • порядок осуществления платежей и их размер;
  • ответственность;
  • особенности возложения обязанностей по содержанию имущества;
  • срок действия сделки.

Кстати, договор может быть заключен и бессрочно.

По сути, сторонам остается договориться о размере и сроках оплаты за пользование нежилым помещением, об особенностях содержания объекта недвижимости. Как отмечалось, срок субаренды, на который собственник сдал помещение, не может быть больше, чем срок договора аренды, но может быть меньше него.

Если любой из указанных договоров заключается на 12 месяцев и более, то сторонам нужно будет обратиться в органы Росреестра или МФЦ, чтобы зарегистрировать сделку.

Такая обязанность установлена ст. 651 ГК РФ.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

    Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  • Договор аренды здания или сооружения, заключенный на «срок» не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
  • Подробнее про договор субаренды и аренды нежилых помещений для ИП мы писали здесь.

    Различия при соглашении с физическим и юридическим лицом

    В целом, договоры заключаются по схожему алгоритму:

    1. Стороны проверяют документы на недвижимость и изучают личность контрагента.
    2. Обсуждаются условия договора.
    3. Подписывается соглашение и акт приема-передачи.
    4. Осуществляется регистрация сделки в компетентных органах, если есть такая необходимость – если того требует закон.

    В чем же разница?

    1. Решение о заключении договора юр. лицом принимают его компетентные органы управления или общее собрание. Физ. лицо – это один человек, который принимает решение о заключении договора, исходя из собственных соображений.
    2. Юр. лицу требуется представить довольно объемный пакет документов:
    • учредительные бумаги;
    • свидетельства ИНН и ОГРН или выписку из налоговой, содержащую информацию, о том, что компания зарегистрирована в законном порядке;
    • приказ о назначении руководителя, доверенность на представителя.
  • Если договор долгосрочный, то нужно разница имеется и в размере госпошлины.
    • Для юр. лиц она составляет 22 тыс. рублей.
    • Для «физиков» – 2000 рублей.
  • Особенности налогообложения

    Многое зависит от того, используется ли недвижимость в коммерческих целях.

    Если ИП сдает объект в аренду, не занимаясь этим на постоянной основы, то можно уплачивать налог, как физ. лицо – в размере 13%.

    Если же аренда недвижимости – систематическая деятельность, с которой предприниматель получает регулярный доход, то нужно уплачивать налог, в зависимости от того, какая система налогообложения выбрана.

    Например, УСН 6% или УСН «доходы минус расходы» – 15%.

    Возможно сдавать нежилую недвижимость, имея патент на это.

    Про налогообложение сделки по аренде нежилых помещений для ИП подробнее говорится тут.

    Оформление патента

    Патентная система налогообложения хороша тем, что избавляет ИП от сдачи отчетности. Минус, что налог уплачивается с фиксированной суммы дохода, не реальной, а предполагаемой. Чтобы получить патент, ИП должен:

    • быть собственником недвижимости;
    • иметь объекты, находящиеся в одном регионе;
    • получать доход в сумме до 60 млн. рублей.

    Таким образом, свои плюсы у патента на сдачу есть. Но и минусов хватает. Стоит ли выбирать данную систему налогообложения – каждый должен решать самостоятельно. Таким образом, аренда и субаренда нежилых помещений ИП имеет ряд нюансов. Но, в целом, процедуры должны соответствовать правилам, установленным ГК РФ.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    Это быстро и бесплатно !

    , пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Такое понятие, как субаренда нежилого помещения, включает массу тонкостей и нюансов. В частности, это затрагивает уплату налогов. До 2012 года, налогообложение для лиц, заключающих договора аренды и субаренды, проходило по упрощённой схеме. В настоящее время, эти понятия попадают под общую систему налогообложения.

    Кроме того, необходимо точно знать какой код ОКВЭД применим для субаренды нежилого объекта недвижимости. В этой статье, мы постараемся разобраться во всех тонкостях сдачи помещений в субаренду.

    Само понятие субаренды можно классифицировать как повторную сдачу объекта недвижимости в аренду третьему лицу. Для этого необходимо согласие собственника помещения. Процедура актуальна для жилых и нежилых помещений.

    Стоит отметить, что можно сдать в субаренду помещение целиком или его часть. Выглядит это следующим образом: вы арендуете у организации или физического лица нежилое помещение за определённую сумму денег. После этого, можно сдать его в субаренду за более существенную сумму.

    Разрешение на субаренду помещений подтверждается статьёй 615 пункт 2 Гражданского кодекса РФ. Он гласит, что арендатор может поступать с арендованным объектом недвижимости следующим образом:

    • сдавать строение (или его часть) в субаренду;
    • отдать его в безвозмездное пользование;
    • передать свои права арендатора третьему лицу.

    Стоит отметить, что первоначальный договор аренды не предусматривает право арендатора на субаренду без разрешения собственника. Зато может быть включён пункт, дающий право арендатору осуществлять сдачу недвижимости в субаренду. Это обеспечивает прямое заключение договора между арендатором и третьим лицом. Согласие собственника уже не требуется.

    Из этого можно сделать вывод, что договор субаренды заключается между участниками договора. Это могут быть как физические, так и юридические лица.

    Иногда в роли юридического лица может выступать агентство недвижимости, которое оказывает услуги по сдаче помещений в аренду. В этом случае меняется налогообложение для арендатора и вступает в силу другой код ОКВЭД.

    Составление договора субаренды нежилого помещения подразумевает письменное оформление стандартного документа. Подписывается договор участниками сделки. Это стандартная процедура, на которую не влияют сроки заключения договора и статус его участников.

    Договор на сдачу нежилого помещения в субаренду должен включать следующие моменты:

    • территориальное расположение с указанием точного адреса;
    • общая площадь строения;
    • целевое предназначение;
    • срок договора субаренды;
    • форма и сроки оплаты.

    В некоторых случаях основной договор может быть подкреплён следующими документами:

    • кадастровым паспортом и свидетельством о Государственной регистрации объекта;
    • актом приёма/сдачи нежилого помещения;
    • протоколами разногласий и согласия разногласий.

    Важно! Несмотря на наличие стандартной формы договора субаренды, допускается его оформление в свободной форме. При этом обязательным условием является вхождение всех основных пунктов.

    Необходимо знать, что если договор заключается на срок свыше 12 месяцев, необходима его государственная регистрация. Договор вступает в действие только с момента его регистрации. Иначе разрешение на аренду помещения третьим лицом не будет иметь юридической силы.

    Кроме того, договор повторной аренды не должен превышать срок первичного найма. При этом по истечении срока действия, документ не продлевается автоматически. Каждый раз требуется составление нового договора.

    Источник: https://xn--80apfbbighbel2n.xn--p1ai/post/sdacha-v-subarendu-nezhilyh-pomeshhenij-nalogooblozhenie

    Налогообложение при сдаче физическим лицом нежилого помещения в аренду

    Соглашение при аренде недвижимости играет большую роль. На основании этого документа налоговые органы могут проверять размер дохода плательщика. Многие пользуются тем, что доказать реальный доход очень сложно, особенно, если происходит расчет наличными. Поэтому существенно занижают стоимость аренды, указанную в документе.

    Если лицо сдает нежилое помещение, то при определенных условиях это может быть расценено как предпринимательская деятельность. Если она осуществляется физ. лицом без соответствующей регистрации, то это нарушение закона. Причем, ответственность может быть не только административной, но и уголовной.

    Сдача квартиры в наем физ лицом без образования ИП

    ИП сдаёт в аренду нежилое помещение какие налоги он обязан уплатить?! Несмотря на то, что таким видом деятельности могут заниматься не только ИП, но и юридические и физические лица, ставка налога достаточно серьёзно варьируется. Какой же вариант налогообложения выгоднее для «арендного» бизнеса, и какие неприятности могут подстерегать ИП?

    Стоит обратить внимание на то, что арендодатель оплачивает коммунальные услуги за своё помещение самостоятельно, соответственно, на УСН «доходы минус расходы» он может включить их в свои затраты при расчёте налога. Упрощённая система на «доходе» этого сделать не позволяет.

    Налог на аренду помещения — порядок уплаты за нежилое и жилое помещение

    • Патентная система, при которой для налогообложения берется не реальный, а предполагаемый доход, и он облагается фиксированным налогом в 6%. Его особенность в том, что здесь никак не учитываются расходы предпринимателя, невозможно будет за счет них уменьшить налогооблагаемую базу.

    При применении общего режима налогообложения предприятие уплачивает налог на прибыль, получаемую за аренду помещения. Основная ставка по нему составляет 20%. 18% отчисляются в федеральный бюджет, 2% – в бюджет того субъекта РФ, где компания ведет свою деятельность.

    Этот процент считается с фактической прибыли, то есть после вычета расходов.

    Декларация по налогу на прибыль сдается ежеквартально.

    Ип сдает в аренду нежилое помещение

    Если ИП работает на ОСН, то указанное уведомление в ФНС отправить также имеет смысл.

    Предприниматель на общем налоговом режиме, как и обычное физлицо, платит 13% с выручки, но при этом ИП как хозяйствующий субъект может включать в расчет налоговой базы расходы, в то время как обычное физлицо не может.

    Расходы в случае с арендой бывают весьма существенные (например, связанные с оплатой коммунальных услуг, если они не включены в стоимость контракта).

    1. Вести учет по книге учета на ОСН (утверждена приказом от 13.08.2002 Минфина России № 86н, МНС России № БГ-3-04/430), исчислять и уплачивать свой НДФЛ, декларировать его в установленный срок.
    2. Уплачивать НДС с выручки, которая представлена арендной платой, выписывать счета-фактуры (предоплатные, авансовые, при необходимости — исправительные или корректировочные), вносить сведения о них в журнал и книги учета.

    Сдача нежилого помещения в аренду

    Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и наличии особого условия в договоре аренды.

    Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица. Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия.

    Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.

    1. Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит, данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
    2. Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
    3. Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
    4. Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом, как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.

    Выбор оптимального налогообложения для ИП, который сдает в аренду нежилое помещение

    Так, если при использовании льготных систем налогообложения индивидуальному предпринимателю достаточно осуществлять учет доходов и расходов в соответствии с выбранной им системой, то при применении ОСНО он обязан вести бухгалтерский учет в полном объеме. Обычно это связано с дополнительными затратами на услуги соответствующих специалистов.

    Ставка налога при применении упрощенной системы налогообложения с объектом «доходы» – 6%. Единственным отличием УСН «доходы» от УСН «доходы минус расходы» является порядок определения налогооблагаемой базы. В этом случае в зачет идет вся сумма полученного дохода, уменьшить её нельзя.

    Подлежит ли налогообложению сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом по договору: ставки НДФЛ и нюансы

    Однако в статье 210 Гражданского кодекса РФ указано, что ответственность за содержание имущества в надлежащем состоянии лежит на собственнике. И это не зависит от того, используется ли помещение самостоятельно или передаётся в аренду. Соответственно, указанные расходы не должны приниматься при расчёте профессионального налогового вычета.

    1. Для налоговых резидентов, не пользующихся налоговыми вычетами, годовая сумма НДФЛ равна: 260 000 * 13% * 12 месяцев = 405 600 руб.
    2. Для резидентов, использующих стандартные вычеты, например, на 1 ребёнка: (260 000 – 1 400) * 13% * 12 месяцев = 403 416 руб.
    3. Для нерезидентов РФ: 260 000 * 30% * 12 месяцев = 936 000.
    4. Для ИП на патентной системе налогообложения принимается в расчёт не фактический доход от сдачи имущества в аренду, а потенциально возможный. Исходя из данных примера и норм Закона г. Москвы от 31 октября 2012 года № 53, годовой доход равен 3 млн руб.: 3 000 000 * 6% = 180 000 руб.
    5. Для ИП на УСН: 260 000 * 6% * 12 месяцев = 187 200 руб.

    Как сдавать в аренду нежилое помещение

    Договор, период действия которого составляет менее 12 месяцев, не подлежит обязательной регистрации.

    Если после его окончания заключается еще одно соглашение на аналогичный срок, также не требуется регистрации. Договор сроком от 12 месяцев подлежит обязательной регистрации.

    Но важно учитывать, что на основе статей 619 и 620 Гражданского кодекса РФ, возможно досрочное расторжение договора.

    Источник: https://rusbizinformation.com/sdacha-v-subarendu-nezhilyh-pomescheniy-nalogooblozhenie/

    Субаренда нежилого помещения – что это такое, договор субаренды

    Облагается Ли Налогом Сдача Торговой Площади В Субаренду

    Все знают, что такое аренда, ведь она весьма распространена в России. Гораздо меньшее число людей знают, что же такое субаренда. Представьте себе гражданина, у которого в собственности есть офисное помещение, и это офисное помещение он решил сдать в аренду.

    Какое-то время, съёмщик пользовался снятым в аренду офисом, а, затем принял решение о том, что арендованное помещение ему больше не требуется. Тогда съёмщик, с обязательного разрешения собственника, имеет право сдать его в субаренду.

    Исходя из вышесказанного, несложно понять, что же такое субаренда нежилого помещения и что именно является предметом субаренды. Предлагаем поговорить об особенностях субаренды и условиях её предоставления.

    А также узнать, каковы возможные риски, что необходимо предусмотреть, и в чём особенность двойной субаренды.

    Субаренда и её характерные особенности

    Субаренда – повторная сдача нежилого помещения в эксплуатацию третьим лицам. Это можно сделать  лишь с одобрения собственника помещения.

    Следует знать! Субаренда возможна как по отношению к нежилому объекту, так и по отношению к жилому помещению. Но, как правило, субаренда применяется к нежилому объекту.

    Часто случается, что арендатор прибегает к субаренде, предварительно осуществив аренду по выгодной для себя цене. Арендовав помещение у собственника, и имея на руках договор, съёмщик начинает поиск субарендатора, который захочет снять арендованное им помещение по цене, существенно более высокой. Соответственно, разница в стоимости ложится в карман предприимчивого арендатора.

    Субаренду регулирует ст. 615, п.2 ГК РФ. Соответственно её содержанию, арендатору даётся право поступать с арендуемым помещением любым из трёх следующих способов:

    1. Сдавать нежилой объект как частично, так и целиком, при условии заключения субарендного договора.
    2. Передавать взятое в аренду помещение в бесплатное пользование.
    3. Передавать право аренды иному физическому лицу, либо иной компании.

    Обратите внимание! Арендатор имеет законное право на сдачу всего объекта, либо лишь его части, путём выделения определённой площади для субарендатора. Такая практика весьма популярна и удобна в бизнесе, особенно когда арендованное помещение является чересчур крупным и используется не полностью.

    Субарендный договор на нежилое помещение может быть заключён не только лишь между организациями либо бизнесменами. Можно заключить договор и с гражданином как с физическим лицом.

    Чтобы это осуществить, следует известить непосредственного собственника помещения.

    Но, чтобы максимально облегчить данную процедуру, разумно будет заранее внести в первый договор аренды специальный пункт о допустимости передачи арендованного объекта в субаренду третьим лицам.

    Субаренда и её условия

    Субарендатор осуществляет заключение договора ровно на тех же самых условиях, на которых функционирует договор аренды. Необходимо соблюдение и выполнение следующих условий:

    • субарендный срок никак не может быть выше арендного;
    • если заканчивается договор арендатора и владельца помещения, то необходимо обязательно перезаключить договор с владельцем, но уже на правах арендатора;
    • арендный и субарендный договора обязаны иметь абсолютно равные условия относительно осуществления ремонтных работ в нежилом помещении;
    • продлевать субарендный договор закон не позволяет: его можно лишь перезаключить в том случае, если перезаключается арендный договор.

    Важная информация! В том случае, если время договорного соглашения не менее года, то его в обязательном порядке следует регистрировать в Росреестре.

    Эта процедура является своего рода обременением недвижимости в виде аренды/субаренды, вплоть до завершения действия обязательств по договорам. В ситуации, когда такое помещение будет продано собственником, то новый  хозяин обязан будет ожидать завершения, как аренды, так и субаренды. В случае заключения соглашения на период менее одного года – регистрация в Росреестре не нужна вовсе.

    Всё о договоре субаренды

    Процесс оформления договора субаренды осуществляется письменно и имеет характер стандартного документа. Подписывают его обе стороны сделки.

    Соглашение на субаренду нежилого объекта обязательно должно  включать:

    • информацию о территориальном местоположении помещения и указание точного адреса;
    • информацию о величине нежилого объекта;
    • информацию о целевом назначении помещения;
    • информацию по сроку субаренды;
    • информацию по форме и срокам оплаты субаренды

    Иногда договор следует подкреплять ещё и следующими бумагами: кадастром и свидетельством о регистрации, актом приёма и сдачи объекта.

    Обратите внимание! Несмотря на то, что существует стандартный образец субарендного договора, закон допускает и возможность его оформления в свободной форме, но с обязательным указанием всех вышеперечисленных пунктов.

    Субаренда и налогообложение

    Проблема в том, что субаренду многие люди путают с посреднической услугой по сдаче недвижимости в аренду. Но это абсолютно ошибочное мнение. Соответственно, различна и система уплаты налогов.

    Дело в том, что посреднического рода услуги осуществляются агентствами недвижимости. Заключая соглашение об аренде с владельцем, агентство реализует предоставление помещения в арендное пользование. Именно для этой цели применяются коды ОКВЭД 70.31 и 68.31.

    Осуществление действий по субаренде нежилого объекта, регламентируют совсем иные коды: код ОКВЭД 70.20 «Сдача в арендное пользование собственного жилого и нежилого недвижимого объекта» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в арендное пользование личных или взятых в аренду объектов недвижимого имущества».

    Имейте в виду! Физическое лицо, от сдачи своего нежилого помещения в субаренду, обязано оплатить  налоговую пошлину в тринадцать процентов (сдача информации по форме 3-НДФЛ должна осуществляется каждый год, строго до конца апреля). Прибыль для юридического лица облагается налогом в 6% по УСН (при учёте статуса предпринимателя, могут назначаться и иные страховые выплаты).

    Субаренда «в квадрате»

    Российский закон не регламентирует никакого  алгоритма действий при двойной субаренде. Но, при этом, такая субаренда вовсе не запрещена: ст. № 6 ГК РФ разрешает оформление нового субарендного соглашения в том случае, когда арендатором осуществляется заключение нового соглашения с владельцем объекта на прежних основаниях.

    Главное —  известить владельца помещения и подписать с ним прямой договор.

    С точки зрения юриспруденции, такая ситуация называется двойной субарендой.

    Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
    Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

    Подводные камни субаренды

    Поговорим о «подводных камнях» при субаренде: чем опасно заключение субарендного договора для субарендатора?

    Самые существенные риски несёт именно субарендатор, по причине того, что он представляет собой наименее защищённую сторону соглашения. Помимо этого, имеются некоторые рискованные моменты  и в отношении иных сторон данной сделки. Приводим лишь некоторые, наиболее очевидные, из них:

    1. Необходимость получить одобрение владельца нежилого помещения на субаренду. Дело в том, что если хозяин не будет информирован, а текст договора аренды не имеет пункта о праве на последующую самостоятельную сдачу объекта, то договор может быть расторгнут.
    2. Необходимость обязательной регистрации договора, если его действие сроком больше года. При подобной регистрации, на помещение налагается, своего рода, обременение. Этот факт может отпугивать потенциальных покупателей, если помещение будет продаваться.
    3. Ситуация, при которой субарендный договор по сроку превышает договор арендный. Тогда договор становится недействительным. По закону РФ, он может быть либо меньше, либо равным арендному сроку. Поэтому, чтобы избежать такой опасности, при оформлении субарендного соглашения следует запрашивать для ознакомления копию первичного арендного договора.
    4. Ситуация, при которой существует опасность неуплаты. В том случае, когда субарендатор задерживает оплату (либо не платит её вовсе), арендатор будет обязан оплачивать их владельцу помещения из своего кармана. Поэтому, множество договоров по аренде нежилого помещения имеют пункт о праве на прекращение субарендного соглашения, в случае, если сумма оплаты за субаренду имеет задержку подряд два раза.

    Примите к сведению! Когда субарендное соглашение заключается раньше даты, указанной в арендном договоре – такая сделка считается недействительной. Даже в том случае, если документ имеет подписи обоих сторон.

    Основные нюансы: что следует предусмотреть?

    Если Вы принимаете решение о сдаче своего нежилого помещения под ведение торговой, либо офисной деятельности, тогда следует осуществить запрос достаточно объёмного документального пакета. Собственник не должен верить словам арендатора и все отношения между владельцем и съёмщиком должны быть подтверждены документально.

    Чтобы заключить договор и проверить безопасность сделки по сдаче помещения, понадобятся:

    • Арендный договор.
    • Субарендный договор.
    • Разрешение (согласие) со стороны владельца.
    • Информационная справка из ЕГРН, с указанием хозяина помещения и факта имеющегося обременения (оно имеется, если действие соглашения превышает двенадцать месяцев).

    Существование сразу двух соглашений (аренды и субаренды), позволяет осуществить сверку главных пунктов договора. В том случае, когда в них имеются реальные противоречия, то разумнее всего отказаться и не подписывать документ. Иначе возникнут проблемы с владельцем, не дававшим своего согласия на ряд действий в отношении своей собственности.

    Соответственно, договор субаренды несёт в себе некоторые риски, и чтобы их можно было избежать, необходимо чётко осознавать: что такое субаренда, что такое договор субаренды и как можно обезопасить себя от имеющихся сложностей.

    Резюме

    Мы выяснили, что субарендатор обязан пользоваться помещением исключительно в оговорённых договором целях. Он не имеет права осуществлять самостоятельную перепланировку, без наличия на то письменного одобрения арендатора.

    В случае досрочного  расторжения договора, субарендатор обязан предупредить об этом арендатора за 30 дней.

    Субарендатор обязан нести всю меру ответственности перед контролирующими государственными органами и устранять все возникшие последствия нанесённого им ущерба помещению.

    Источник: https://pravbaza.ru/arenda-nedvizhimosti/subarenda-nezhilogo-pomeshheniya

    Субаренда нежилого помещения: договор и оплата |

    Облагается Ли Налогом Сдача Торговой Площади В Субаренду

    Мы уже писали о подводных камнях договора субаренды. В этой статье разберем основные моменты на конкретном примере договора, а также постараемся ответить и на другие часто задаваемые вопросы по теме субаренды.

    Субаренда коммерческой недвижимости может быть как вынужденной мерой, так и самостоятельным видом заработка на аренде площади. Такую форму сотрудничества часто используют Управляющие Компании — например, УК снимает здание целиком, а отдельные офисы сдает в субаренду.

    Либо Арендатор покрывает расходы на не используемые «лишние» площади  путем их пересдачи. Мы с Вами часто видим в продуктовых гипермаркетах кофейни или цветы. Так вот, скорее всего, арендатор всего объекта или здания — сетевой гипермаркет, а остальная «мелочь» — его субарендаторы.

    Ну и, в третьем варианте — арендатор арендует площадь с целю дальнейшей пересдачи третьим лицам, чтобы получать доход.

    Сдать в субаренду арендуемое помещение можно, если переуступка прав пользования помещением предусмотрена в основном договоре аренды.

    Дословно это может быть отражено следующим образом: «Арендатор имеет права переуступать любые права или обязанности по настоящему Договору Аренды без предварительного письменного согласия Арендодателя».

    Если же указано не имеет, то, соответственно, необходимо получить письменное согласие, либо арендодатель будет принципиально против заключения подобного рода сделки.

    Документы, необходимые для субаренды

    Исходя из вышеизложенного следует, что для заключения сделки нам необходимо письменное согласие арендодателя. Процедура заключения договора субаренды существенно не отличается от заключения договора аренды. У субарендатора необходимо собрать весь стандартный пакет документов:

    • Свидетельство о регистрации юр. лица (ОГРН, ИНН)
    • Выписка из ЕГРЮЛ
    • Приказ о назначении Ген. Директора
    • Копия паспорта (для ИП, для ООО — копия паспорта Ген. Директора)
    • Устав по желанию

    Далее договор субаренды подписывается также, как и прямой договор.

    Как указать в договоре субаренды, что арендодатель сам арендует помещение

    В договоре всегда указываются основания, дающие право Арендодателю распоряжаться недвижимым имуществом. В прямом договоре аренды это право собственности, а в договоре субаренды — договор аренды. Наглядный пример из договора субаренды:

    Арендатор (Субарендодатель) распоряжается Помещением на основании договора аренды нежилых помещений №2021-01 от «05» февраля 2021 года между ООО Собственника помещения (ООО, место нахождения, ОГРН) и ООО Арендатора помещения (Субарендодателя) (ООО, место нахождения, ОГРН).

    Не забываем, что «Арендатор» в данном случае по факту является арендодателем (или субарендодателем), то есть тем, кто уступает свои права на помещение.

    Но лучше не создавать путаницы и подмены понятий, и не называть Арендатора Арендодателем в договоре субаренды, так как прямым Арендодателем, все же, остается собственник помещения.

     Если это трехсторонне соглашение, то все стороны опять же на своих местах — Арендодатель, Арендодатор и Субарендатор. В преамбуле договора субаренды это будет выглядеть так:

    ООО Арендатора (ООО, место нахождения, ОГРН), именуемый в дальнейшем «Арендатор», в лице Генерального Директора, действующий на основании Устава (в случае ИП — действующий от собственного имени), с одной стороны, и
    ООО Субарендатора (ООО, место нахождения, ОГРН), именуемый в дальнейшем «Субарендатор», в лице Генерального Директора, действующий на основании Устава (в случае ИП — действующий от собственного имени), с другой стороны, заключили настоящий договор (далее – «Договор») о нижеследующем:
    Арендатор передает в субаренду, а Субарендатор принимает в субаренду нежилое помещение, расположенное по адресу: адрес, площадь.

    Порядок оплаты субаренды

    Условия внесения оплаты по договору субаренды могут быть различными. Лучше, если субарендатор будет вносить оплату заранее, чтобы Арендатору не пришлось нарушать сроки внесения арендной платы, предусмотренные в прямом договоре. Зачастую просрочки чреваты пенями или иными санкциями, вплоть до ограничения доступа к помещению. Пример условий оплаты из договора субаренды:

    Фиксированную ставку арендной платы Субарендатор вносит ежемесячно авансом путем перечисления на счет Арендатора не позднее 15 (Пятнадцатого) числа месяца, предшествующего оплачиваемому, в размере, установленном настоящим Договором.

    Оплата за неполный месяц осуществляется пропорционально части месяца, в течение которого Субарендатор занимает Помещение.

    Субарендатор не имеет право осуществлять какие-либо вычеты или зачитывать какие-либо требования в счет платежей по настоящему Договору, кроме случаев, прямо указанных в настоящем Договоре.

    Может ли сумма субаренды быть больше, чем сумма аренды? Размер оплаты по договору субаренды не регулируется каким-либо особым образом, а устанавливается по соглашению сторон. Экономически бессмысленно пересдавать помещение по цене ниже, чем аренда.

    Как выбрать объект недвижимости под сдачу в субаренду

    Субарендный бизнес на деле может оказаться очень выгодным предприятием, если этому предшествует грамотное планирование и удачный выбор коммерческой площади. Начать следует именно с анализа рынка, чтобы вычислить наиболее востребованные помещения в Вашем регионе.

    1. Определитесь с площадью. Большим спросом пользуются небольшие площади до 50-100 кв.м. Как вариант, можно взять в аренду большое помещение под ремонт (с большим количеством окон), отремонтировать и разделить его на несколько маленьких помещений. Доход в таком случае будет выше, нежели чем сдавать одно большое помещение целиком, так как арендная ставка за один квадратный метр тем ниже, чем больше помещение (за исключением торговых и помещений общепита).
      В случае аренды крупных торговых помещений не все так однозначно. Сетевые арендаторы являются надежным контрагентом, но чаще работают по своей форме договора и заключают договор на длительный срок — от 5 лет. Поэтому «субаренда», за редким исключением, может создать дополнительные проблемы в поиске арендатора. А вот небольшие площади, опять же, для таких целей являются более подходящими — их охотно арендуют мелкие пекарни, кофейни и не сетевые продуктовые магазины, которые вполне могут сотрудничать по такой форме договора.

    У арендаторов небольших площадей чаще невысокие требования к форме договора аренды; среди них могут быть и физические лица, и индивидуальные предприниматели. Молодых владельцев малого бизнеса всегда больше, чем «крупных игроков». Но и закрываются они гораздо чаще. Поэтому такой субарендатор может съехать уже через год, по причине того, что его дело «не окупилось».

    1. Расположение. Следует выбирать только места с хорошей транспортной доступностью. В зависимости от назначения помещения, это может быть не обязательно центр города. Но лучше заранее исключить простой помещения по причине удаленности объекта от мест остановок общественного транспорта или плохого окружения.
    2. Поиск помещения. Правильно выбрать объект недвижимости под сдачу несложно, если грамотно проанализировать рынок и спрос.
      Следует заблаговременно предупредить арендодателя о своих намерениях, чтобы исключить дальнейшие спорные ситуации. Не каждый собственник готов к тому, чтобы на его помещении зарабатывали, тогда как он считает, что может справиться с этой задачей сам. Но по ряду причин такая форма сотрудничества может быть интересна для владельца, например, неликвидных площадей, требующих ремонта. Собственник не готов вкладывать свои усилия и деньги, но может предоставить арендные каникулы арендатору, тем самым, сбросив с себя груз ответственности за ремонтные работы, поиск арендаторов и т.п.

    Долгосрочная субаренда может приносить постоянный пассивный доход при относительно небольших усилиях.

    В зависимости от масштабов площадей и количества субарендаторов, в целях поддержания субарендного бизнеса привлекается либо управляющая компания, либо бухгалтер на аутсорсинге.

    От арендатора потребуется лишь решать возникающие спорные ситуации, контролировать документооборот и своевременное внесение арендной платы. Если Вы не нашли в этой статье ответ на свой вопрос, пожалуйста, пишите в комментарии.

    Источник: https://lofthut.ru/subarenda-nezhilogo-pomeshheniya-dogovor-i-oplata/

    Расскажем о законе
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: